新形势下物业合同管理现状与思考

新形势下物业合同管理现状与思考

宋子柱

东营职业学院

摘要：物业合同作为物业开展管理活动并履行义务的前提，如果没有该合同的约束，企业就难以和住户创建稳定且合法的服务关系。所以物业的合作不管是对住户，还是物业管理的企业而言，都是非常关键的。加强对物业合同的管理，不只可以让物业管理类企业的行为得以制约，维护好住户应有的权益；并且还可以让有关企业的服务品质得以提升。然而面对目前法律建设不够完善、服务的内容比较空泛及其模棱两可的合同，怎样做到合作的管理，使得物业管理的行为朝着好的方向发展，变成企业需要面对的问题。

关键词：新形势；物业合同管理；现状

结合我国《物业管理条例》当中的内容，物业合同其实就是住户与物业管理类企业依据合同的规定，对房屋、对应的设施及其有关场地加以维修、养护、管理，并维护好区域环境的合同。这个定义之中，对于合同的当事人及物业管理类企业的义务都做了进一步明确，但是对普通的企业经济合同而言，其还有很多不足的地方。因此就需要对其进行优化，让其能够保障好用户与物业管理类企业的权益。下面就目前物业合同管理的现状进行分析，并针对这些问题，提出一些有效的措施，以供参考。

一、物业合同管理的现状

结合《物业管理条例》，我国目前物业服务类合同能够分成两类，其一是前期的物业服务合同，具体就是物业建设的单位和委托企业所签署的合同。其二是一般的物业服务合同，这也是本文所重点阐述的。《物业管理条例》对于合同的内容、有关企业的行为及其物业运用和维护做了清晰的规定，但是也有着部分不足，通常体现在以下方面：

（一）业主委员主体地位不够明确

物业服务类合同的主体就是业主委员会和物业管理类企业，并不是业主。业主委员会本身有着对物业管理类企业展开监督并协助管理的责任。所以，在合同的管理当中，就会有着当事人在法律职责方面的模糊。此外，物业服务的内容有很多，且范围比较广泛，在合同的签署当中难以做到足够全面，所以在出现矛盾以后，就有难以依据合同进行追责的情况。并且在面对矛盾时，因为业主委员会并非是一个独立的法人，所以并不具备独立诉讼主体的资格，因此失去了维权的权利。并且该委员会的形成有着很大难度，同时也会影响到合同的管理以及履约。

（二）物业服务质量问题

在有关企业完成交接以后，会有一段时间内的真空期，住户对物业服务的内容以及质量不够了解。所以，经常会有很高的标准来进行衡量，这很容易让其对企业服务的态度以及质量产生怀疑。再加上物业服务品质的标准很难实现量化，住户也无法证明服务没有达到标准。这样对立的存在以及有关法律的不够完善，也对合同当中的履约以及两方权益造成影响。

（三）服务内容较为模糊

具体指的有停车管理以及专项维修的费用，在合同当中并没有相应的规定，特别是在专项维修的费用上，因为住户对物业管理类企业本身不够信任，并不会主动去上缴，在思想方面并没有了解到维修费用所具有的作用。并且企业在管理当中，因为之前物业合同当中有一些房地产公司对企业的补贴，所以在物业进行交接以后，为了保证自身盈利，会适当提升物业费，这就造成乱收费情况的出现。

二、优化物业合同管理的措施

（一）健全物业管理合同的立法规定

当前我国物业服务这类合同的管理通常是依照着《物业管理条例》及其部分区域性的法律文件，所以并没有一个相对统一的标准。所以，伴随物业总体服务范围以及住户需求的持续扩大，需要在已有的《合同法》当中把物业管理合同放入到有关体系当中，借此来确定合同两方当事人相应的权利以及义务。一则可以加大对物业管理合同两方当事人权益的维护力度，二则对管理服务当中发生的纠纷，可以快速且精准的借助法律来进行评判，进而让物业服务的行为变得更为规范。

（二）确定物业设施质量要求以及验收标准

作为物业管理当中一个较为基础的问题，服务区域内的房产、公共设备以及相应的设施都应该做好管理以及维护，这也关系着住户最为根本的利益。所以，在物业服务这一合同的管理当中，需要确定工程的质量以及有关设备的保证期限，同时在销售合同当中标注好验收的标准，借此防止因为房地产开发期间说残存的问题，导致开发商和物业管理有关的企业出现彼此推诿情况。并且，需要明确验收合格之后，在运用当中发生质量问题的，住户有权跟相关部门提出要求，要去承担相应的赔偿责任。

（三）细化物业管理合同内容

通过上述可知，物业服务这类合同的管理当中，重点及难点就是合同的内容不够清楚。所以在合同的管理当中，需要强化对合同双方相应权利及其义务的规范。首先，应确定物业服务类合同当中住户需要尽的义务。最为基本的就是依照合同当中的规定按时完成有关管理费用的支付。当然相对的，物业管理这类企业也应该依据合同以及法律来明确收服务费用的权利。其次，用户有义务对企业是否履行合同当中的行为进行监督与协助，配合好企业开展相应的服务活动。最后，应该依据合同当中的规定，遵守物业管理的制度以及使用守则。进而保障物业服务区域当中建筑的安全，同时有着良好的居住环境，提高住户居住的品质。此外，还应做好物业管理类企业义务的细化。其一，亲自去旅行合同当中的义务，物业管理类企业能够把管理范围中的业务委托给别的公司，但是不可把物业管理整个服务都进行转包，或是进行分解变相的专报给别人，所以对用户权益进行损坏的行为需要由物业管理的企业去承担。其二，企业安全保障义务。这是目前社会稳步发展以及住户安居乐业的一个基础，因此需要格外引起重视。其三，重大事项报告以及资金运用公开义务，如果需要在物业当中进行改建、扩建或是优化有关项目，就需要提交到业主委员会来进行审议。

结束语：总而言之，合同管理的内容不止包含着签署，同时还有着履行、变更、解除以及终止这些内容，管理的方式也包含着审查、监督以及控制，针对物业服务这个领域而言，合同管理本身有着一定的持续性和动态性。就当前物业合同管理当中所存有的问题，不难发现，合同当中还是有许多不够完善的地方，因此需要对其进行优化，针对合同的管理采取一些措施，这对物业服务品质的提升是非常有利的，同时也可以让住户对物业的服务更为满意。

参考文献：

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[2]罗振兴.物业服务合同在物业纠纷中存在的问题[J].法制与社会,2019(24):51-52.

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