浅谈精装修工程项目管理

浅谈精装修工程项目管理

刘娟

深圳市海大装饰集团限公司

摘要：随着人们生活水平的提高和生活节奏的加快，房地产竞争发展的大趋势决定了作为非完整商品的毛坯房终将被取代。精装房因其具有省时、省事、省钱、优质、利于管理和便于按揭等优势而胜出，越来越被社会大众所接受。现在，房地产开发商以产业化方式推出精装房，无疑更符合住宅产业化发展的方向。本文针对精装房建设过程中，项目管理的特点、难点等进行了分析和总结，就如何做好精装修工程项目管理这一议题谈谈个人的观点和看法。

关键词：精装修；精装修工程项目管理

    我司施工的室内住宅批量精装修项目工程量较大的集中在客厅、阳台、厨卫间墙地砖，及卧室木地板安装，室内墙面天花涂料施工，天花吊顶、灯槽制安、石膏线安装等。施工时将严格按照国家规范及集团质量要求施工，根据各工序的搭接安排，合理安排各工种施工，并注意已完工序的成品保护，本工程严格按照集团质量体系要求指导方针进行科学管理，高效施工，高质完成，以达到“尺寸控制毫米化、工序管理标准化、部品生产定尺化、观感质量样板化”的生产要求，力创高品质的产品。

 一、精装修与传统意义上的装饰房

近年来开发住宅装饰装修的几种主要形式：

1.1 毛坯房，向购房者提供的就是结构和部分安装工程竣工这样的住宅，任何的功能空间都必须经过装饰装修以后才能满足居住使用要求的房，这叫做毛坯房子。

1.2  部分装修的毛坯房，有部分功能空间，一般就是卫生间、厨房经过了装饰装修，满足了使用功能，其余的部分需要购房者自行装饰装修以后才能满足居住要求，这叫做部分装修的毛坯房。

1.3  菜单式装修装饰的毛坯房，就是各个功能空间部品材料都设置了若干种可供选择的方案，经购房者自己决定后，由开发商统一装饰装修，然后提供给购房者这样的住宅。

1.4 以上装修都不是真正意义上的精装修工程，那么何为精装修工程呢？精装修工程是指住宅单位在交房入伙前，所有功能空间的固定面全部铺装或涂饰完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，各个功能空间都符合居住要求的住宅工程。

2、精装房特点：
    精装房，通俗地说，基本实现了“拎包即住”，和传统的毛胚房相比, 精装修楼盘的优势是毛胚房所不能比拟的。主要体现在以下几个方面：

2.1  一步到位，省时、省力、省心，拎包入住，有效的节约了购房者的时间。2.2  低碳环保，更符合现代人的生活理念。精装房有效避免了装修带来的二次污染、二次浪费、噪音等诸多不利因素，满足绿色环保开发理念。

2.3  性价比高。充分发挥了集约化采购的优势，降低了采购费用，相比家庭装修,能节约材料、能源，降低成本。建设部曾测算发现，由开发商统一组织装修一次到位比市民自己装修要节省至少30%的费用。总体对比，精装房性价比更高。

二、精装修工程项目管理难点：
1.1 实现精装房一体化设计，设计者事前应根据不同户型建立平、立面布置图库:设计者应转化角色作为一个家庭的组成的成员，对房屋功能和空间有一个合理布置。

1.2 建立材质库:在材质上，开发商在合同中除应明确装饰材料的产地、品牌和规格外，还应该建立材质样品库，让客户都材料质量放心、称心。

1.3 有条件情况下，应事先对每个户型做一个样板，这样既让客户对产品一目了然，带来“色、声、香、触、法”这五种感觉冲击，有深刻感性认识，又统一了批量施工工法。

2、对于毛坯房而言，工序简洁，衔接紧凑，而对于精装修而言，工序繁多，并且存在许多穿插施工。每到前部工序质量都对后续工序质量存在严重影响。所以每到工序施工前都应组织质检、交接班组对完工工序做好现场逐一操测检查，找出遗留问题，提前整改。

2.1 重视工作面移交。工作面移交包括土建单位粗装修向精装修移交、安装单位向精装修单位移交、精装修向橱柜、机电安装、木地板、木门等专业分包单位的工作面移交。移交流程：完工分项工程或工序实施单位自检后提出书面申请→甲方或监理抽查无遗漏后同意移交→由甲方组织各相关单位进行现场移交→后续实施单位查实无误签收，若有问题记录由前部分项工程或工序实施单位整改后方可正式移交。

3、加强协调建立健全信息反馈、沟通机制
　3.1  工艺流程中的设计变更量增加，包括项目部在图纸会审中对功能性设计的建议，施工现场中出现的工程量的变更与设计内容的变更。
　3.2  物料采购中信息反馈，包括材料定板后的下单，集团采购，物质采购的滞后等内容。
　3.3  配合销售确定交楼标准的施工工艺，确定材料种类及数量，为下一步精装修施工样板及大规模施工做好前提条件。
　3.4  新工艺新材料选择试用的效果评判。

3.5  交错作业的工序穿插节点、质量评定。

3.6  工作面交接的质量检查验收。
　　4、精装材料采购、加工、运输管理

4.1在精装修湿作业阶段，装修单位的材料垂直运输主要采用总包土建单位的外用施工电梯、井架等配合作业。

4.2 各分包单位应在总包单位的统一协调下编制每周（天）材料运输时间计划，提出运输量、所需运输时间、到达楼层等等并报监理单位备案。强调垂直运输的严肃性，各分包不得无故更改运输时间计划，充分利用晚上施工间隙将占用时间长的大件材料安排在晚上运输，错开运输高峰，从而保证材料运输有条不紊。

5、精装修项目计划控制

  精装修施工阶段存在多个单位的交叉施工，合理划分分包专业工程界面，将精装计划详尽分解，并根据施工进度需要设置关键节点：如橱柜进场时间点、木门进场及落锁时间点、木地板进场时间点等。设立合理检查工期：如一周、半个月等为界限，对施工总进度进行核查，不断调整，以便使每一个施工环节处于受控状态。总之，精装修计划管理是在保证大节点下的动态管理，其管理过程必然是计划制订——实施——检查——纠偏，PDCA周而复始的不断循环优化来实现。

6、精装修文明施工、成品保护管理

    精装修成品保护也是精装修项目管理体系中的一项重要组成部分，直接关系精装修产品质量，不容忽视。精装修成品保护主要从管理制度和管理措施上控制。

6.1文明施工、成品保护制度建立

   精装修文明施工、成品保护制度涵盖:制定具有针对性、适用的成品保护方案；门卫安保制度、消防制度、建筑垃圾处理制度、钥匙管理制度等

6.2文明施工、成品保护措施

1） 完工后针对性的对成品进行“包、遮、封、铺、盖”，严禁非相关人员随意撕、解成品保护材料。

2）一般而言，工序移交或工作面移交前，楼层内所产生的建筑垃圾均由自身施工班组或作业单位清理到施工现场制定垃圾场集堆放，做到工完料尽场地清。监理单位、总包单位可一起参与监督检查。

3）施工楼层实行封闭管理要落实到人，对入户门锁的钥匙进行管理，所有施工人员进入户内施工都要做好登记并做好出入记录，同时加强楼层巡视管理。

4）施工区域集中设置吸烟室、便池等生活间，杜绝在施工房间随意吸烟或使用户内卫生洁具。

5）坚持谁破坏谁“买单”的原则。对于已移交的成品保护，则由破坏时间段的施工班组或作业单位负责。

 三、结束语

 万科终结多年来精装修项目管理的实战经验，提出了“四化”项目管理理念：①图纸固定化；②进度管理可视化；③材料加工工厂化；④施工现场文明化。这一提纲挈领的总结实际上是今后建筑管理的发展趋势，现阶段精装修管理只是建筑项目管理现代化、科学化、模块化施工的一种大胆尝试。

参考文献：

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[2]李岩；影响工装质量控制的因素及解决方法和措施[J]；城市建设；2010(18)

[3]江海强；房地产精装修房装修组织与管理浅析[J]；中国科技纵横；2011(6)

[4]汤镖玉；建筑装修工程施工的质量控制和管理[J]；中国高新技术企业；2007(16)

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