房地产大型项目目标成本及动态管理研究

房地产大型项目目标成本及动态管理研究

李婷

中国葛洲坝集团股份有限公司 湖北 武汉 430000

摘要：本文研究了房地产大型项目的目标成本及动态管理，旨在探讨如何有效控制项目成本并实现动态管理。首先，介绍了目标成本和动态管理的概念及重要性。其次，分析了目标成本的制定方法、控制原则和措施。然后，阐述了目标成本动态管理的内容、方法和实施流程。最后，通过实证研究，以某房地产大型项目为例，展示了目标成本及动态管理的实际应用和效果。本文为房地产企业提供了有益的参考，有助于提高项目成本管理水平。

一、目标成本管理与动态成本管理的概念

目标成本管理是以企业的预算为依据，按照公司的业务目标，通过成本预测，成本决策，测定目标成本，对目标成本进行分解，控制分析，评估和评价等一系列的成本管理工作。它以管理为中心，以会计核算为工具，以效益为目标，对成本进行事前测定、日常控制和事后评估。因此，在全过程、多方位的成本系统中，实现以较小的投资创造更多的产出，取得最大的经济效益，这也是很多地产企业推崇成本管理的原因。

在目标成本过程中实行动态管理，必须要有一套科学的成本管理系统。在工程造价管理中，必须建立一个科学的工程造价管理体系，并根据工程造价的实际情况，确定造价管理的目标。在工程招标、签订合同、变更签证、工程结算等成本发生的各个环节，都要对项目的造价进行实时的反应，并能对项目的真实成本和目标成本之间的偏差情况进行检测，并采取预警、提前控制等手段，将工程的实际成本，保持在一个比较合理的目标成本区间之内[1]。

二、房地产大型项目目标成本及动态管理的重要性

2.1房地产大型项目目标成本的控制

目标成本是企业在一定时间内为了保证预期收益的完成，并且将其视为所有公司职工的努力的目的而设置的一种预期成本，它包括计划成本、承诺成本、预期成本和收益成本等。在房地产投资决策过程中，开发商要对所开发的房地产项目的市场定位、质量要求有一个基本的判定，并对其成本进行初步估算。

2.2目标成本控制的原则

在发展的初期，财务成本管理人员、工程审计人员、市场营销人员以及工程人员等都要在发展的初期，通过对市场状况以及有关的历史上的类似工程的成本预测来确定发展项目的目标成本。每个造价工程的数量应该根据对已经完工同类工程的结算进行分析得到的相关因子，从该工程计划的基础上推导出来；价格应该按照产品定位，竣工标准，根据图纸的需求和当地的市场价格进行计算。

三、房地产大型项目目标成本的动态管理

3.1动态管理的内容

首先，对重大房地产工程实施目标成本的动态管理，可以使企业对各种发展阶段的战略方向有一个理性的指导，也可以缩短项目的预计成本和真实投入之间的距离，使业主对房地产项目的全部运营状况和财务开支情况都一清二楚，同时，通过对目标成本管理工作的进行，也可以为房地产高管在进行项目决策时提供更多的证据。其次，对重大房地产工程实施的目标成本进行合理的动态管理，使整个工程具备很好的计划性，可以对预计的成本进行科学的配置，从而使原来的工程用地建设项目的各个计划和方案都能取得理想的结果。最终，由于目标成本的动态管理具有较高的约束作用，因此可以对企业的工程成本配置水平进行有效的控制，精简了不需要的增项，对成本的开支进行了适当的控制，使企业的内部员工也能更好地参加到公司的日常经营活动中来，把企业的利润对员工进行直接的激励，同时把他们的工资和业绩和目标成本的管理密切结合起来，从而调动整个房地产项目中各有关工作人员的积极性。

3.2动态管理的方法

在激烈的市场竞争中，地产公司的盈利能力受到挤压，因此，管理者们开始采取“开源节流”的经营策略，增加成成本，聘请专人对目标系统实施分期管理。同时，因为房地产项目的周期特性，使得目标成本也变得非常复杂和多变，因此，必须从项目的立项之初就对其进行动态的管理，以保证目标效益的实现。动态成本管理主要是一个工程项目进行过程中所产生的各项成本支出进行预算、采集、调控成本的管理过程。项目的成本管理是在其全过程中各个阶段逐一进行，具体可以分为决策阶段、设计阶段、实施阶段、后评估阶段四个流程。

3.3动态管理的实施流程

3.3.1决策阶段

在这个过程中，决策的过程就是一个重要的过程，它的核心思想就是要对一个房地产项目和一个产品进行合理的规划，这样才能获得最大的利润。这一阶段，产品定位、市场定位、配置标准、主要设备等都会影响到集成的投资决策，但是，在这一阶段的目标成本估算中，有四个重点，即产品组合方案，路网布局方案，停车布局方案，以及现场高程方案，通过对这四个方案的目标成本估算的有效控制，才能真正实现目标成本的制定。在实际的目标成本制定中，其制定的基础也很重要，其中重要的是项目所在地情况、区域内产品分析、成本配置标准化规划体系、项目主题样式和技术方案等[3]。

3.3.2设计阶段

（1）规划设计阶段成本控：限额设计。指标体系是制定该项目的重点，其控制重点在于对项目地块的建筑安装、功能划分、结构布置、软硬景观布局、节能减排等方面进行规范化管理。它的主要根据是：在项目的决策过程中，确定了项目的造价计算指标；对土地的总体布局和经济要求进行了详细的分析；对房地产行业的价格、行政区范围的类似工程的成本指数等进行了规定。根据以上指标，对成本项目单价指标、含量指标表、百分比指标等进行了合理的分解与设定。

（2）扩大初步设计阶段成本控制：优化与修订目标成本。在扩建初期的设计工作中，应当将定额指标和责任成本成本控制指标结合起来，基于总成本的总成本控制，对采购、设备、工地等各个子模块进行二次合约，并将其进行合理的计划配置，将成本与目标成本限制之间的差异在建设过程中进行实时的反馈，从而实现对成本的动态调控。

3.3.3施工阶段

（1）分解合约规划。“合约规划”就是将成本控制指标分解到对合同的控制，从而达到对工程建设的“动态成本”进行管理的一个过程。合同的确定直接关系到项目的施工变更和成本的控制，尤其要对施工过程中的施工合同进行规范，避免在招投标和施工过程中出现不清晰的情况。比如，次级设计的设计承包范围包括规划设计、景观设计、装修设计、专业设计等，具体设计承包范围内还可以再细分为样板房建安设计、人防工程设计、水土保护工程等。合同计划的细分能够更加精确的完成项目的分部分项目的成本控制。

（2）优化采买管理。对采买过程进行标准化管理，重点在以下两个重点控制点上。为了最好地进行工程总体的招投标，应该参照合同方案，提前安排好工程投标采购计划（例如：采购需求、编号、内容、金额等），以便对建筑材料、机械设备的进场时间进行合理安排，缓解资金安排和工地建设的压力。多维分析和评审，应该按照合同方案中规定的定额指标，对标底进行科学的设计，以此来判定标底、中标价格的合理性和可行性，如果与预计的价格有很大的出入，就应该对其进行适当的调整，尽量减少工程建设过程中的造价控制的风险。

3.3.4竣工结算阶段

在工程的最后，要对整个工程进行数据的分析，并对全部的数据进行整理，形成一个数据库，利用相关重要的的数据可以积累成本管理经验，为新的项目的开发提供一个科学的参照，同时也可以节省新项目成本估算的时间。

四、结语

大型房地产工程实施目标成本的动态管理，是目前房地产企业的一项关键工作，是提高企业市场竞争力，促进企业长期发展的关键。然而，目前我国的目标成本管理还面临着许多问题，因此要对成本的动态管理过程进行严密的监控，提高管理者的整体能力，为提高企业的经济效益打下坚实的基础。

参考文献

[1]陈振祥. 房地产大型项目目标成本及动态管理研究 [J]. 中国产经, 2023, (18): 158-160.

[2]张丽文. 目标成本动态管理理论在房地产项目中的应用研究 [J]. 中国产经, 2023, (12): 81-83.

[3]邹宇兆. 目标成本动态管理理论在房地产项目中的应用 [J]. 现代企业文化, 2022, (09): 58-60.