物业服务合同法律问题研究

物业服务合同法律问题研究

刘旭

哈尔滨致中现代物业服务有限公司 黑龙江 哈尔滨 150000

摘要：随着我国的经济不断发展，而且人们的服务意识不断增加，我国的物业服务合同的数量也随之增加，但是由于相关的法律法规不够完善，再加上物业服务合同和其他合同相比具有自己的独特之处，所以导致目前我国市场上的物业服务合同多少都具备一定的缺陷。再加上目前我国房地产行业的发展十分迅速，由于人们对于物业服务合同的了解不足，因此，时常会导致有大量的物业合同纠纷案件发生，给人们的生活带来了很多不便。由于很多案件缺乏专业详细的法律解释，导致人们在处理相关的案件时，无法借助法律进行解决，导致整个过程都十分繁琐复杂，所以我们需要根据目前物业服务合同中存在的法律问题进行深入研究，找到合适且高效的解决措施。

关键词：法律关系；物业服务合同；解决措施；

前言：现在人们不仅追求高质量且美观的住房，同时对于相关服务的要求也随之增加，人们的服务意识更加强烈，因此，很多小区都设置了专门的物业公司为业主提供配套服务。而物业服务合同作为联系物业与业主双方之间的纽带，发挥着重要的作用，它的存在使得物业部门与业主之间的民事法律关系得以保证。但是由于物业服务合同在实际的操作与运用过程中需要考虑到生活中方方面面的问题，不仅需要调节相对复杂的社会关系，同时还需要保证双发的利益都不得到侵犯，但目前所存的法律不足以保证所有问题都能得到完美解决，因此出现了大量合同纠纷案件，我们必须要及时调整相关法律，合理解决问题。

1.我国目前物业服务合同存在的问题

1.1业主对物业管理缺乏认识

其实目前很多物业服务合同纠纷案的起源在于很多业主对于物业管理的认识不足，导致他们对于物业合同的范围以及物业管理费用的性质、用途以及相关标准都不了解，再加上很多物业部门的工作效率较低，导致很多业主对于物业部门产生一定的消极印象，从而在后续的工作开展中不能够积极配合，双方之间的关系也会随之恶化。实际上，业主在小区的物业管理工作中具有自治权力，但是由于人们的法律意识比较薄弱，自治意识不强，在遇到关乎自身利益的大事面前都会将决定权交给业主委员会，虽然这样做比较省事，但是却不利于业主自身权力以及自治能力的提升。当物业部门开展相关活动时，很多业主并不知道如何参与进去，甚至自身的权力收到了损害还处于蒙在鼓中的状态，对于物业管理事务一点都不关心，还有一些业主认为自己所缴纳的费用与实际接受的物业管理工作不相符，所以拒绝支付相关费用，由此产生了大量纠纷，并且这类案件一旦闹上法庭，双方之间的矛盾更容易激化，所以很难调解。

1.2业主自治组织不完善

除了业主对于物理管理工作的认识不足之外，业主自治组织不完善也是导致物业服务合同法律问题出现的主要原因之一。由于当前人们的生活压力较大，工作也比较忙率，无暇顾及物业事务，所以他们一般将自身的权利交由物业自治组织，是他们全权负责。但是由于物业自主组织比较混乱，没有相应的组织，在处理矛盾的时候不能发挥出它的实际意义，所以导致业主对该组织丧失了信任，一旦他们与物业部门发生纠纷，既不会求助该组织，也不会直接到法庭诉讼，而是直接与物业公司站到对立面，聚众闹事，使得问题不断严重化，长期难以解决。并且我国很多部门负责人缺乏责任心，在形成组织之后，他们不会关心人们的实际需求，导致组织与民众之间的联系较为薄弱，在处理事情的时候往往会忽略团体利益而只顾个人利益。同时，很多业主自治组织并不具有强制力，所以在实际案列中，该组织根本没办法和物业公司相抗衡，基本上如同虚设。

1.3物业管理市场不完善

上文我们重点讲解了业主群体中存在的问题，而物业管理市场也存在着众多隐患。首先就是物业管理市场不完善导致不同区域的物业管理水平参差不齐，有的物理管理公司认真负责，能够按照业主的需求进行工作，不仅保证小区干净整洁，还可以维护业主的相关利益。而有些物业则收取着高额物业费用而不在乎业主需求，他们只管收取费用，不管维修，业主生活中存在问题需要帮助时，通常联系不到物业，并且物业部门还是借助自己的权力肆意更改相关的规章制度，并且业主也没有权力进行查看和监督，这种做法会导致业主心生不满，为了表示自己的不满以及对抗，他们往往会拖欠物业费用，造成物业管理问题不断发生。

1.4法律法规不完善，导致纠纷发生时无法可依

另外，我国相关法律制度也不够完善，人们在解决物业服务纠纷的时候难以找到相关法律法规进行对照，没有实际法律进行对比，使得某些问题处理起来更加麻烦。为了确保业主能够享有自己的权利，法律应该明确表明业主的权力以及需要承担的责任，但是由于我国法律制定相对滞后，很多问题都没有明文规定。同时，现有的法律也不够完善，比如说有着明确的收费标准，但缺乏对应的服务标准等问题，都是影响物业管理水平的原因。

2.解决物业服务合同法律问题的对策

2.1赋予业主大会以主体地位

为了解决当前物业服务合同中存在的法律问题，我们必须要制定合理的解决对策。针对于业主组织不规范、缺乏强制性的问题，必须要通过一定的规章制度赋予业主大会的主体地位，确保业主与物业处于统一地位，拥有合理调节、相互配合解决问题的权力。业主大会是由一个物业管理区域内部的全部业主所组成的一个组织，它代表着所有业主的权力以及利益，业主大会所作出的决定，需要一半以上的业主同意才可以通过，但是我国现存的法律却并没有给予业主大会主体地位。所以，我们建议从法律上规定业主大会的权力，标明业主大会以及业主个人分别负责的范围，要明确两者之间的职权分配，防止出现越界现象，对物业服务工作造成不良影响。

2.2加强对物业服务企业的监管

加强完善物业服务水平也十分重要，当前我国很多物业管理工作都缺乏透明度，业主对于相关工作的流程以及处理方式也不够清楚，再加上缺乏专业人员的监管，所以物业管理工作很容易出现财务问题。再加上人们都希望自己的钱花在有用的地方，如果人们花费了很多钱却没有得到应有的服务，出现矛盾的几率也会随之增加。针对于这种情况，我们应该在物业服务公司成立专门的监管部门，培养专业的人才对该部门的财政支出进行计算核实，并且要定期将核查结果公布与众，对于公众存在疑问的地方要做到及时解释清楚。为了提升物业服务水平，监管部门需要经常到市场进行调研。

2.3 完善物业收费相关制度

金钱往往是造成人们冲突的关键因素，并且物业部门与业主之间的纠纷绝大多数都是因为业主觉得他们所缴纳的钱与所受到的服务不一致，所以，完善物业收费的相关制度是急需解决的问题。由于缺乏科学合理的收费标准，各个地区的收费金额也各不相同，为了防止物业服务企业恶意竞争，从而合理解决物业服务合同中所包含的法律问题。相关部门应该采取一定措施合理调节市场价格，防止收费过高，同时还需要保障服务质量，要根据服务水平以及物业服务成本，再综合考虑业主的收入水平对价格进行统一制定，同时还需要将价格制定标准公布与众，得到群众的支持之后才能够正式执行，这样做还可以杜绝某些企业坐地起价，损害业主的利益。并且这样做还可以促进物业服务企业规范运营，降低服务成本。

总结

法律的公平公正是确保业主自身利益得到保护的前提，所以我们必须要制定完善、规范的法律制度，再加上政府的正确引导，对于服务水平低、服务意识差的企业，需要吊销其营业执照，或者进行一定的金钱处罚，而对于业绩较好的企业则进行鼓励推广，确保所有企业都能够共同进步，保障业主的利益，这样才能够才能够合理解决物业服务合同中所包含的法律问题。

参考文献

[1].胡红林.物业服务合同法律问题研究[J].法制与社会：旬刊,2009(3):2.

[2].李茂.物业服务合同法律问题研究[J].太原师范学院学报：社会科学版,2007,6(6):3.